Ипотекийн зээлийн талаар Барилга, хот байгуулалтын яамны Бодлого төлөвлөлтийн газрын мэргэжилтэн Э.Батболдтой ярилцлаа.
-Ипотекийн зээлийн шинэчилсэн журамд орсон гол өөрчлөлтүүд юу байна вэ. Эдгээр өөрчлөлтүүд эрэлтийг нэмэгдүүлэхэд хэрхэн нөлөөлнө гэж харж байгаа вэ?
-Ипотекийн зээлийн журмыг өнгөрөгч оны сүүлчээр шинэчлэн баталсан. Шинэчилсэн журмаар хэд хэдэн том өөрчлөлт орсон. Тухайлбал, иргэн ипотекийн зээлд нэг л удаа хамрагддаг байхаар шинэ журамд тусгасан. Өмнө нь санхүүгийн бололцоо нь байвал нэг иргэн хэдэн ч удаа ипотекийн найман хувийн зээлд хамрагдаж болдог байсан. Жишээлбэл, 10 жилийн хугацаатайгаар орон сууц авсан иргэн түүнийгээ бусдад түрээслэн, дахиад зээл авах маягаар 4-5 байртай болсон байдаг. Тухайн иргэн түүнийгээ түрээслэх зарчмаар бизнес болгох хандлага их байсан юм. Гэтэл ипотекийн найман хувийн зээл гэдэг нь арилжааны банкууд болон Монгол Улсын бодлогын хүүгээс хамаагүй бага хүүтэй хөтөлбөр юм.
Төр иргэдээ орон сууцжуулахдаа хүртээмжтэй байлгах үүднээс нэг хүнд нэг л удаа дэмжлэг үзүүлэх ёстой гэсэн бодлогыг баримталж байгаа гэсэн үг. Үүнийхээ хүрээнд өмнө нь орон сууцгүй байсан болон, ипотекийн зээлд хамрагдаж байгаагүй хүмүүст энэ зээлийг олгохоор шинэ журамд тусгасан байгаа. Дараагийн том өөрчлөлт нь иргэн өөрөө орон сууцаа сонгох боломжыг олгож байгаа юм. Иргэд ипотекийн зээлд хамрагдахаар арилжааны банкуудад хандахад, өөрийн санхүүжүүлсэн байруудаа шахдаг гэсэн гомдол их байдаг. Үүнийг шийдэхийн тулд арилжааны банкууд шалгуур хангасан иргэний өргөдлийг ямар нэг үндэслэлгүйгээр хүлээж авахаас татгалзсан тохиолдолд хариуцлага тооцох юм.
Өөрөөр хэлбэл, шаардлага хангасан л бол таны өргөдлийг арилжааны банкууд хүлээж авах үүрэгтэй гэсэн үг. Ингэснээр иргэд банкнаас шахаж буй байрыг бус өөрийн худалдан авах чадвартаа нийцсэн орон сууцыг сонгох боломжтой болж байгаа юм. Саяхныг хүртэл БХБЯ-ны зүгээс арилжааны банкуудад нөлөөлөх, хяналт тавих эрхзүйн чадамжгүй байсан. Тэгвэл “Монгол банк”, Сангийн яам, БХБЯ хоорондын санхүүжилтийн гурвалсан гэрээ байгуулснаар манай яамны зүгээс арилжааны банкуудад хяналт тавих эрх нь үүсч байгаа юм. Хэрэв арилжааны банк ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг зориулалтын бусаар ашигласан юм уу, иргэдэд зөвхөн өөрийн орон сууцыг авах шаардлагыг тавьсан тохиолдолд тухайн банкаар дахиж ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг дамжуулахгүй. Бүр хязгаарлалт тавих зэрэг хариуцлагыг тооцохоор шинэ журамд тусгасан байгаа.
-Дахин төлөвлөлтөд орсон байршилд баригдсан орон сууцанд зөвхөн гэр хорооллын иргэдийг хамруулна гэж шинэ журамд тусгасан гэсэн?
-Энэ талаар шинэ журамд оруулахаар ярилцаж байсан юм. 220 гаруй мянган айл, өрхийг орон сууцжуулахын тулд зөвхөн гэр хорооллын айлуудад ипотекийн зээлийг олгохоор ярьж байсан юм. Гэтэл гэр хорооллын айлуудад судалгаа хийж үзэхэд ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой 35 мянган иргэн л байгаа юм. Тиймээс энэ нь нэг талдаа давуу эрхийг олгож, нөгөө хэсгийнхээ эрхийг хязгаарлах юм байна гэж ярилцаад энэ шийдвэрийг цуцалсан юм. Харин иргэн Улаанбаатар хотын ерөнхий төлөвлөгөөнд тусгагдсан байршил дахь өөрийн эзэмшлийн газартаа амины орон сууц барих бол ипотекийн зээлийг олгоно. Хотын ерөнхий төлөвлөгөөнд тусгагдсан байршлаас бусад газарт энэ журам хамаарахгүй гэдгийг ойлгох хэрэгтэй юм.
-Ерөнхий төлөвлөгөөнд тусгагдсан байршил гэхээр яг аль байршлууд хамрагдаж байгаа вэ?
-Улаанбаатар хотыг утааны бүсчлэлээр нь дөрвөн хэсэгт хуваасан байдаг. Дөрөвдүгээр бүс нь хойшоо зуслангийн бүс орно. Гуравдугаар бүсэд зурагт, Дарь-эх, Долоон буудлын орчим орно. Гуравдугаар бүсэд орж байгаа байршлуудад амины орон сууц барих бол ипотекийн зээлд хамрагдаж болно гэсэн үг. Харин зуслангийн бүсэд амины орон сууц барих бол энэ зээлийг олгохгүй. Учир нь зуслангийн бүсэд барих амины орон сууцанд зээл олгоно гэвэл ипотекийн зээл зорилтот бүлэгтээ очиж чадахгүйд хүрнэ. Тийм учраас үүнийг ерөнхий төлөвлөгөөтэйгээ уялдуулж байж олгох нь зөв юм.
-Ипотекийн зээлийн хүүг бууруулах боломж бий юу. Зарим гишүүд гурван хувь болгох боломжтой гэж байсан?
-Ипотекийн зээлийн өөрийнх нь анхны эх үүсвэр нь дөрвөн хувийн хүүтэй байдаг. Энэ нь тогтвортой тогтолцоогоо бүрдүүлэх, зээлийн эрсдлээс хамгаалах үүднээс үйл ажиллагааны төлбөрүүд нэмэгдээд найман хувийн хүүтэй иргэдэд очдог. Үүнийг нь хасчихвал ипотекийн зээл замбараагүй байдалд орж, хариуцлагагүй, эрсдэл өндөртэй зээл болно. Тийм учраас энэ асуудлуудыг зохицуулахын тулд зайлшгүй банкны тухай хуульд байдаг үйл ажиллагаануудын төлбөрийг нэмээд найман хувьд хүрчихээд байгаа юм. О.Баасанхүү гишүүний ярьж байгаа гурван хувь болгоно гэдэг бол манай улсын хувьд хэцүү. Яагаад гэвэл ипотекийн зээл маш урт буюу 15-20 жилийн хугацаатай.
Шинэчилсэн журмаар 30 жил ч байж болно гэж заасан. Гэтэл гурван хувийн хүүтэй зээлийг 30 жилийн хугацаатайгаар гаргачихвал хөрөнгө оруулагч талдаа буюу эх үүсвэр гаргагчдаа ямар ч үр ашиггүй болно гэсэн үг. Үүнээс гадна, Монгол Улсын бодлогын хүү өнөөдөр 10-11 хувьтай явж байхад ипотекийн зээлийн хүүг найман хувиас бууруулна гэдэг хэцүү. Гэхдээ сангуудад гаргаж байгаа зээлтэй адилхан санг Засгийн газар юм уу Сангийн яамнаас байгуулж болно гэсэн тохиолдолд 3-4 хувийн хүүтэй зээл гаргах боломжтой. Гол нь тэр нь эргээд улсад тогтмол алдагдал хүлээх зээл болно гэсэн үг. Тэр хэмжээгээр улсын төсөвт хүндрэл учирна. Үүнийг Сангийн яам болон эдийн засагчид тооцож үзээд, боломжтой гэвэл 3-4 хувийн хүүтэй зээлийг олгож болно.
-ОУВС-гаас ипотекийн зээлийн хүүг бууруулж болохгүй гэдэг чиглэл өгсөн гэх мэдээлэл байсан?
-ОУВС-гаас биднийг ипотекийн зээлийнхээ хүүг зах зээлийн системд шилжүүл. Найман хувь гэдэг бол “Монгол банк” болон улсын төсөв хоёрын аль алинд нь тогтмол алдагдал учруулж байна. Энэ нь маш урт хугацаагаар олгож байгаа зээл учраас тэр хэмжээгээрээ алдагдал хүлээнэ. Тиймээс үүнийгээ арилжааны банкуудын олгодог системээр явуулах нь зөв гэсэн хязгаарлалтыг тавьсан юм. Энэ хязгаарлалтын дагуу явъя гэхээр орон сууцжуулах боломж хэд дахин буурах эрсдэлтэй. Тиймээс бид төрийн бодлогоо дагаж найман хувийн зээлийг үргэлжлүүлэх шаардлагатай, зогсоож болохгүй гэдгийг хэлсэн. Ингээд ОУВС-тай хэлэлцээрт орж, бид жилд 700 орчим тэрбум төгрөгийг гаргадаг байсан бол үүнд хязгаарлалт тавьж, 250-300 тэрбум төгрөгөөс илүү санхүүжилт гаргаж болохгүй гэсэн хязгаарлалтыг ОУВС-гаас бидэнд тавьсан. Үүнтэй холбоотойгоор жилд олгох зээлийн хэмжээ хоёр дахин буурсан.
-Энэ хэмжээг ихэсгэхийн тулд яах ёстой вэ. Одоо зах зээлд ашиглалтад орсон ч борлогдоогүй хэчнээн орон сууц байгаа вэ?
-БХБЯ-наас зах зээлд борлогдоогүй орон сууцны судалгааг байнга хийж байгаа. Энэ оны эхний байдлаар ашиглалтад орсон хэдий ч борлогдоогүй 5300 айлын орон сууц бүртгэлтэй байна. Үүнээс иргэдийн худалдан авах чадварт нийцсэн буюу 1.8-2 сая төгрөгөөс доош үнэтэй, 50-60 метр квадрат талбайтай 1600 орчим орон сууц байна. Үлдсэн нь 80 метр квадратаас дээш хэмжээтэй байгаа. Бид зорилтот бүлгийнхээ иргэдэд чиглэсэн орон сууцыг дэмжихээс бус тансаг зэрэглэлийн орон сууцыг төдийлөн анхаарахгүй. Тэр бол бизнесийн зарчмаараа явах ёстой. Харин иргэдийн худалдан авах чадамжид тохирсон 1600 айлын орон сууцыг түрээсийн орон сууцны санд бүртгэж авах юм уу, эсвэл төрийн албан хаагчдад урьдчилгаа төлбөргүй, хүүгүйгээр богинохон хугацаанд төлүүлэх нөхцлийг бүрдүүлэхээр тогтоолын төсөл боловсруулсан. Гэтэл Сангийн яамнаас улсын төсөвт ийм хэмжээний хөрөнгө төсөвлөгдөөгүй учраас шийдвэрлэх боломжгүй байна гэдгийг хэлсэн. Манайх ОУВС-гаас төсөвтөө хязгаарлалт тавиулчихсан байгаа учраас санхүүжилт гаргах боломжгүй гэсэн хариуг өгсөн.
-Орон сууцны нийлүүлэлт эрэлтээсээ хэдэн арав дахин их байна. Тэгвэл эрэлтийг нэмэгдүүлэх өөр ямар гарц, гаргалгаа байна вэ. Зээлийн эх үүсвэрийг нэмэгдүүлсэн гэх мэдээлэл байна?
-Жилд дунджаар 12-13 мянган айлын орон сууц шинээр зах зээлд нийлүүлдэг. Үүнийг дагаад энэ орон сууцыг борлуулах шаардлага гарна. Тиймээс яамны зүгээс үүнийг дэмжих хамгийн гол гаргалгаа нь ипотекийн зээл юм. Ингэхийн тулд бид түрүүн хэлсэн улсын төсвөөс гарч болох дөрвөн хувийн хүүтэй эх үүсвэрийг бууруулж нэг хувь болгосон. Үүн дээр арилжааны банкуудын өөрсдийнх нь эх үүсвэрийг татаж оруулаад, зээлийнх нь эх үүсвэрийг нэмэгдүүлж байгаа. Өөрөөр хэлбэл, энэ онд Улсын төсөвт 115 тэрбум төгрөг төсөвлөсөн байсан бол үүн дээр арилжааны банкуудын эх үүсвэр 100 тэрбум төгрөгийг татаж оролцуулахад нийт эх үүсвэр нь 215 тэрбум төгрөг болно. Үүн дээр “Монгол банк”-ны 200 тэрбум төгрөг нэмэгдвэл 450 орчим тэрбум төгрөг болж нэмэгдэх боломжтой байгаа юм. Энэ нь зөвхөн хүртээмжийг нь нэмэгдүүлж байгаа болохоос биш иргэдэд очих зээлийн хүү буурахгүй.
-Арилжааны банкууд долоон хувийн хүү дээр ашгийн тоглолт хийх боломжтой болж байна гэх шүүмжлэл гараад байгаа шүү дээ?
-Арилжааны банкууд хадгаламжаасаа эх үүсвэрээ татдаг. Хадгаламж нь 10, 11 хувийн хүүтэй байгаа. Арилжааны банкууд орон сууцны зээлийг 16-17 хувиар гаргадаг. Бид банкуудыг бидэнтэй хамтарч ажиллах юм бол орон сууцны зээлийг 13 хувиар гарга гэсэн хатуу шаардлагыг тавьж байгаа. Иргэд хамгийн наад захын юмыг л ойлгочих хэрэгтэй. Арилжааны банкууд 10 хувийн хүүтэй хадгаламж аваад, түүнийгээ 13 хувиар буцааж гаргаж байна гэсэн үг. Дундаас нь гурван хувийн ашиг олж байна. Тиймээс арилжааны банкууд долоон хувь дээр ашгийн тоглолт хийх боломж байхгүй гэж ойлгож болно.
-“Буянт-Ухаа-II” хороолол хэзээ ашиглалтад орох вэ. Хүлээлт маш их байх шиг байна?
-Барилга угсралтын ажил нь оны өмнөхөн дуусах байсан ч дулаан авч чадаагүйгээсээ болоод дотор заслын ажил нь зогсчихсон. Эрчим хүчний сайдын тушаалаар дулааныг энэ сараас эхлэн олгоно гэж байгаа. Дулаанаа тавиад эхэлчихвэл дотор заслын ажлаа хийчихнэ. Тэгэхээр ирэх тавдугаар сард багтаад ашиглалтад оруулна гэж төлөвлөөд байгаа. “Буянт-Ухаа” хорооллын 972 айлын орон сууцыг бид “Хөгжлийн банк”-наас зээл авч барьсан. Улсын төсвөөс “Хөгжлийн банк”-ны өрийг төлөх ёстой. Гэтэл өмнө нь зээл авч барьсан 1512 айлын орон сууцны төлбөр төлөгдөөгүй байгаа. Нэмж Улсын төсвөөс төлж чадахгүй гээд байна. Тиймээс аль болох иргэдэд урт хугацаанд түрээслэж байгаад, үүний дараа өмчлүүлэх хэлбэрээр журмын төсөлд өөрчлөлт оруулж, түрээсийн төлбөрөөр “Хөгжлийн банк”-ны өрийг төлөх байдлаар зохицуулалт хийхээр ярилцаж байна.
-Түрээсийн орон сууцанд хамрагдах иргэдийг бүртгэж эхэлсэн үү?
-Эхлээгүй байгаа. Засгийн газрын гишүүдээс түрээсийн орон сууцыг өмчлүүлэх журмын төслийг санал аваад явуулж байна. Гишүүдээс эцсийн байдлаар санал ирчихвэл ямар байдлаар хэрэгжүүлэх вэ гэдэг нь тодорхой болох юм. Тэр үед ТОСК болон Нийслэлийн орон сууцны корпорацид хариуцуулаад өгнө. Тэдгээр байгууллагууд бүртгэлээ хэрхэн явуулах, ямар журмаар хийхээ зохицуулна.