Барилга, хот байгуулалтын дэд сайд Ш.Лхамсүрэнг “Ярилцах танхим” буландаа урьж, ярилцлаа.
-Иргэдэд тохилог орон сууцанд орох эрэлт хэрэгцээ маш их байгаа. Гэвч нийлүүлэлт, үнэ өртөг, худалдаж авах боломжоос шалтгаалаад хэрэгцээгээ хангаж чадахгүй байна. Одоогийн байдлаар эрэлт, нийлүүлэлтийн харьцаа ямар хэмжээнд байгаа вэ?
-БХБЯ, Төрийн орон сууцны корпораци, Монголын ипотекийн корпораци хамтран орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлтийн судалгааг шинэчилж гаргасан. 2018 оны гуравдугаар сарын байдлаар ямар байгааг эцэслэн гаргасан юм. Энэ судалгааг “Тэнхлэг зууч” компани хийсэн. Зах зээлд байгаа орон сууцнуудыг хэд хэдэн зүйлээр нарийн судлах зайлшгүй шаардлага бидэнд байсан. Судалгаагаар нийслэлд 380 орчим мянган өрх амьдарч байна. Түүний 43 хувь нь орон сууцанд амьдардаг. 217 мянган айл гэр хороололд амьдарч байгаа юм. Бидний хийсэн судалгаагаар орон сууцны нийлүүлэлт эрэлтээсээ давчихсан байна. Одоогоор 5822 айлын орон сууц борлогдоогүй байна. Том утгаар нь харвал эрэлт хангалттай бий. Гэр хороололд амьдарч байгаа 217 мянган айл өрх бүгдээрээ биш юм гэхэд олонх нь орон сууцанд орох хүсэлтэй нь тодорхой. Хамгийн гол нь орон сууц худалдан авах чадвар муу байна. 217 мянган өрхийн ердөө 16 хувь нь л орон сууцанд орох боломжтой гэсэн судалгааны үр дүн гарсан. Ингээд харьцуулаад үзвэл, 5588 айлын орон сууц эрэлтээсээ давах юм байна гэсэн судалгааны дүн гарлаа. Худалдан авах чадвартай холбоотойгоор шүү дээ. Тиймээс эрэлт талаа илүү дэмжиж, төсөл хөтөлбөр боловсруулах нь зүйтэй юм. Орон сууцны нийлүүлэлтийг дэмжих 427 төсөл одоо хэрэгжиж байгаа. Үндсэндээ 59.4 мянган айлын орон сууц төсөл хэлбэрээр баригдаж байна. Гэтэл гэр хорооллын иргэдийн ердөө 16-хан хувь нь орон сууцанд орох боломжтой байдаг. Энэ харьцааг тэнцвэржүүлэх бодлогыг БХБЯ боловсруулах ёстой. Тиймдээ ч бид “Орон сууцны үндэсний хөтөлбөр”-ийг боловсруулж байгаа. Тэр дотроо төрийн албан хаагчдын орон сууцны хөтөлбөр боловсруулахаар төлөвлөж байна. Ялангуяа багш, эмч нарыг орон сууцжуулах шаардлагатай.
-Та орон сууцны үнээс шалтгаалж иргэд орон сууцанд орох хэрэгцээгээ хангаж чадахгүй байна гэсэн?
-Тэр үнэн. Орон сууцны ам.метрийн дундаж үнэ 1.6 сая төгрөг байна. Тэглээ гээд бид үнийг бууруулах механик арга хэрэглэхээс татгалзах хэрэгтэй. Өнгөрсөн жилүүдэд барилгын компаниудад хөрөнгө оруулалт хийгээд, нийлүүлэлт талдаа механикаар үйлчилснээс болоод зах зээл дээр тэнцвэргүй байдал бий болчихсон. Энэ нь судалгаагаар харагдлаа. Хаана, хаанаа л үргүй зардал гаргачихлаа. Иргэдийнхээ худалдан авах чадварыг судлахгүйгээр маш олон барилгын компани төсөл хөтөлбөр эхлүүлсэн. Нийтдээ 22 мянган айлын орон сууц ашиглалтад орсноос одоогоор 5800 нь борлогдоогүй байх жишээтэй. Дээрээс нь 427 төсөл хөтөлбөрөөс барилгын ажлаа эхэлчихсэн, үндсэн хийцээ бариад дутуу орхисон нь олон байна. Ингээд л барилгын салбар түгжрэлд орчихлоо. Барилга бүрэн гүйцэд баригдаж байж эргэлтэд орох ёстой. Гэтэл нөгөө талдаа эрэлт нь багасчихсан. 30 хувийн урьдчилгаа төлөөд, найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой өрх гэр хорооллын 217 мянган айлын ердөө 16 хувь нь л байна шүү дээ. Үүнээс болоод л барилгын салбар зогсонги байдалд шилжих дээрээ тулчихаад байна.
-Нэг талаараа эдийн засгийн нөхцөл байдалтай ч холбоотой байх. Гэхдээ сүүлийн хоёр жил эдийн засаг өсч байгаа. Тэр ч утгаараа орон сууцанд орох боломжтой өрхийн тоо өсч, эрэлт нэмэгдсэн юм биш үү?
-2017 онд эдийн засаг тодорхой хэмжээнд өссөн. Бусад салбарын орлого нэмэгдэх, иргэдийн цалин өндөр болж, баталгаажихаар орон сууцны борлуулалтад шууд нөлөөлнө. Сүүлийн үед уул уурхайн салбарын өсөлттэй холбоотойгоор орон сууцны борлуулалт нэмэгдэж байгаа нь үнэн. Мөн Солонгос улсад ажиллаж байгаа иргэдийн орлого ч орон сууцны борлуулалтад нөлөөлж байгаа. Гэхдээ л бид 30 хувийн урьдчилгаа төлж, найман хувийн ипотекийн зээлд хамрагдах боломжгүй байгаа иргэдийг яаж орон сууцанд оруулах вэ гэдэг асуудлыг эргэж харах, шийдэх шаардлагатай болж байна. Тиймээс өнгөрсөн хугацаанд манайхаас ажлын хэсэг гаргаж, Сангийн яам, Монголбанктай зөвшилцөж байгаа. Ипотекийн зээлд олгосон дөрвөн их наяд төгрөгийн эргэн төлөлтийг буцаагаад найман хувийн зээлд олгооч гэдэг хүсэлтийг тавьсан. Тиймдээ ч 2017 онд эргэн төлөлтөөс орж ирсэн мөнгийг буцааж өгөх маягаар 10 мянган айлыг орон сууцаар хангасан байна. Энэ маягаар ипотекийн зээлийг зогсоолгүй үргэлжлүүлсэн. Түүнээс гадна, бид энэ хаваржин ипотекийн зээлийн урьдчилгааг 25, хүүг нь долоон хувь болгох хүсэлтийг холбогдох байгууллагуудад тавьсан. Одоо болтол энэ асуудлыг шийдээгүй байна. Бид хийсэн судалгаагаа УИХ-ын бүх гишүүд, холбогдох яамдад өгнө. Иргэдийн худалдан авах чадвар ямар байна. 30 хувийн урьдчилгаатай, найман хувийн зээл орон сууцны худалдан авалтыг дэмжиж чадахаа больсон гэдгийг ойлгуулахаар энэ судалгааг хийсэн. Тийм болохоор шийдвэр гаргах төвшний хүмүүст судалгаагаа өгнө.
-Та үнэд механикаар үйлчлэх муу гэж хэлсэн. Гэхдээ зах зээлд бэлэн байгаа орон сууцны үнэ хэтэрхий үнэтэй байна. Нөгөө талд иргэдийн худалдан авах чадвар муу байдаг. Тийм болохоор үнэ бууруулах арга зам хайсан нь дээр юм биш үү. Хямд өртгөөр барьчихаад хэтэрхий их ашиг хайдаг гэдэг хэл ам байсаар л байна?
-Газрын байршлаасаа хамаараад орон сууцны үнэ янз бүр байгаа. Хотын төвд арай үнэтэй, зах руугаа хямдавтар. Ерөнхийдөө дундаж нь 1.6 сая төгрөг байгаа. Барилга гэвэл нэг талдаа стандарт, чанарын асуудлыг ярих ёстой. Чанарын өндөр шаардлага хангасан орон сууцны үнэ мэдээж өндөр байна. Ерөөс орон сууцны үнэ дотоод засал, чимэглэлдээ л байгаа юм. Дотоод засалгүйгээр орон сууцны үнэ ам.метр нь хэд байх нь вэ. Гадна фасад, бусад бүх зүйлээ хийчихсэн орон сууцанд зөвхөн дотор өрөөнүүдийн засал, чимэглэлийг хийлгэлгүйгээр худалдаж авдаг бол ам.метрийн үнийг 25 хувь хүртэл буулгах боломж байна гэж хараад байгаа. Зарим улсад, ялангуяа Хятадад дотоод засал, чимэглэлгүйгээр орон сууцыг үнэлж байна. Худалдаж авсан эзэд нь зарим нь хямд, нөгөө нэг нь үнэтэй ханын цаас наадаг. Бусад засал, жорлон, ванн ч ялгаагүй. Орон сууц худалдаж авсан айл үнэтэй ханын цаас наах уу, паркетан шал хийх үү гэдгээ өөрсдөө л шийдчихнэ. Эхний жилдээ орлогодоо тааруулаад заслаа хийгээд орчих боломжтой. Явцын дунд сайжруулж болно. Ингэж орон сууцны үнийг бууруулах боломж байна. Гэх мэтээр бид янз бүрийн боломжуудыг судалж байгаа.
-Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөөс сардаа 25-30 орчим тэрбум төгрөг л орж ирж байгаа. Энэ мөнгөөр ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлээд явна гэвэл маш цөөн айл орон сууцанд орох болчихоод байна. Тэгвэл Солонгосоос авахаар ярьж буй зээл, Хятадын хоёр тэрбум юанийн буцалтгүй тусламжийн мөнгөнөөс ипотекийн зээлийн санхүүжилтэд оруулах боломж бий юу. Цаашид энэ хөтөлбөрийг хэрхэн үргэлжлүүлэх юм бэ?
-2013 оноос эхлэн ипотекийн зээлийг Монголбанкнаас хэрэгжүүлсэн. Тэгэхдээ 3.8 их наяд төгрөгийг хэвлэж, энэ хөтөлбөрийг санхүүжүүлсэн. Сайн тал нь гэвэл 76 мянган иргэнийг орон сууцанд оруулчихсан байна. Тэд одоо төрд буцаагаад мөнгө өгч байгаа. Одоо ахиж мөнгө хэвлэж, ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх ямар ч боломж байхгүй. Эдийн засаг даахгүй. Харин одоо цаасан дээр байгаа шийдвэр мөнгө болж, сардаа 25-30 тэрбум төгрөг л орж ирж байна. Энэ мөнгийг буцаагаад зээлж байна. Улсын төсөвт 2017 онд 110 тэрбум төгрөг суулгасан. Ингээд үндсэндээ 4400 гаруй айлыг орон сууцанд оруулсан. Түүнээс гадна, банкуудын өөрийн эх үүсвэрээс өгсөн зээлтэй нийлээд 10.4 мянган айлыг орон сууцанд оруулжээ. Энэ жил энэ хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхэд мөнгө хязгаарлагдмал байна. Гэхдээ улсын төсөвт 120 тэрбум төгрөг суулгасан. Банкуудын өөрийн хөрөнгөнөөс өгч байгаа зээлтэй нийлээд энэ жил дахиад 10 гаруй мянган айлыг орон сууцанд оруулчих болов уу гэж найдаад байна. Солонгосоос авахаар ярьж байгаа 500 сая ам.долларын зээлийг ипотекийн санд өгөхгүй. Солонгосын компаниуд орж ирж орон сууц л барина. Бид дэд бүтэц бүхий газраа шийдэж өгнө, тэд орон сууцаа барина. Түүний дараа иргэдээ оруулах арга замаа л хайх ёстой.
-Бага, дунд орлоготой иргэд орон сууцанд орох боломж үнэхээр хомс байна. Гэтэл зах зээлд 5800 орон сууц борлогдоогүй байдаг. Барилга, хот байгуулалтын яам компаниудтайгаа тохиролцоод, батлан даалт гаргаад, бага, дунд орлоготой иргэдээ орон сууцанд орох хөтөлбөр гаргах боломж байдаггүй юм уу. Ямар нэг арга зам хайж байна уу?
-Бидний гол хандах хэсэг бага, дунд орлоготой айл өрхүүд. Орон сууцжуулах олон хувилбарыг ярьж байгаа. Тухайлбал, түрээсийн орон сууц хөтөлбөр. Энэ жил бид орон нутагтай нийлээд 1500 орон сууцыг барьж, түрээсэлнэ. Улаанбаатар хотод 970 айлын орон сууц барих юм. Азийн хөгжлийн банкны санхүүжилтээр Баянхошуунд орон сууц барьж байна. Гэх мэтээр олон улсын санхүүгийн байгууллагуудтай хамтарч ажиллаж байна. Бага, дунд орлоготой иргэдээ орон сууцжуулах чиглэлээр шүү. Одоо гараад л харахад гэр хороолол дүүрэн байгаа. Яаж орон сууцжуулах вэ гэдэг асуудал байна. Мэдээж төр инженерийн дэд бүтэц, зам харгуйг улсын төсвөөр болон ямар нэгэн хөнгөлөлттэй зээлээр шийдвэрлэх боломжтой. Гэтэл иргэд тэнд байшин барих дээрээ тулаад ирэхээр яах вэ. Түүний санхүүжилтийг яаж шийдэх үү. Амины орон сууц барих боломж юу байна. Энэ бүхнийг судлаад “Ногоон уур амьсгалын сан” гэдгийг байгуулаад, хөнгөлөлттэй зээл олгох боломжийг бас судалж л байгаа. Иргэдийг хамгийн амархан орон сууцаар хангах боломж бол гэр хорооллыг дэд бүтэцжүүлэх. Дэд бүтцийн асуудлыг шийдэхийн тулд газар дахин зохион байгуулалтыг бас хийх хэрэгтэй. Гэр хорооллын зарим нь уулан дээр байдаг. Тэнд яаж дэд бүтэц хүргэх вэ гэдэг асуудал тулгарна. Тийм болохоор газар зохион байгуулалт хийх ёстой. Харин ойрын хоёр жилд бид инженерийн дэд бүтэц хүрэх боломжтой газар болгонд хүргэнэ. Төсөв нь шийдэгдчихсэн, дэд бүтцийн зураг төсөл нь гарсан. Ажлаа хийгээд эхэлчихсэн. Нам давхрын бүсэд иргэд хашаандаа 2-3 давхар орон сууц бариад, өөрсдөө амьдрахын хажуугаар бусдад түрээслэх бүрэн боломжтой. Гэх мэт хувилбаруудыг боловсруулж байгаа. Мэдээж амины орон сууц барих хүсэлтэй иргэдийг ипотекийн зээлд хамруулна.
-Ипотекийн зээлийн урьдчилгааг 25, хүүг долоо хувь болгох саналыг танай яамнаас гаргасан талаар та түрүүнд цухас дурьдсан. Энэ санал дэмжигдэх нь үү?
-Банкныхан санхүүгийн хүний нүдээр асуудлыг харна. Бид болохоор барилгынхны нүдээр хардаг. Тийм болохоор шууд дэмжлэг авчихгүй байгаа. Одоохондоо хэлэлцээд, яриад л байна. Манай яамнаас томилогдсон ажлын хэсэг Монголбанкныхантай уулзаж байгаа. Журамд бас өөрчлөлт оруулах шаардлагатай. Ганцхан хүүг өөрчилнө гэхээсээ илүүтэй журмыг өөрчилж, анх орон сууцанд орж байгаа айл гэж илүү нарийвчилж тусгах гэх мэт шаардлага бий. Тэгэхгүй бол ипотекийн зээлээр 2, 3 орон сууц авчихсан хүмүүс байна.
-Урьдчилгаагаа цуглуулаагүй мөртлөө сар сардаа зээлээ төлчих хэмжээний орлоготой өрх цөөнгүй байдаг. Ийм өрхүүдийг орон сууцны зээлд хамруулбал цөөнгүй айл байранд орох боломжтой юм шиг санагддаг. Энэ чиглэлээр судалгаа хийсэн үү?
-Гэр хороололд амьдарч байгаа 217 мянган өрхийн ердөө 16 хувь нь ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой байна гэсэн судалгаа гарсан. Энэ дотор урьдчилгаа цуглуулаагүй мөртлөө зээлээ төлчих боломжтой айл өрх багтсан. Тийм болохоор асуудлыг цогцоор нь л шийдэх шаардлагатай. Солонгосын талаас өгөх зээлээр баригдах орон сууцнууд ашиглалтад орчихвол асуудлыг шийдэх бага ч болов боломж гарна. Нөгөө талаар Хятадын талаас 350 сая юанийн буцалтгүй тусламж орж ирэх боломжтой. Хэрвээ тэр мөнгө ороод ирвэл “Ногоон нуур” орчмын газрыг чөлөөлөхөд энэ мөнгийг ашиглая гэж бодож байгаа. Тэгээд 100 айл орчмыг гэр хороололгүй бүс болгоё гэж төлөвлөж байна. Тэгээд хажуудаа сургууль, цэцэрлэгтэй, авто зогсоолтой, ногоон байгууламжтай, замыг нь шийдсэн хороолол баръя. Иргэдээ оруулъя. Тэгээд чөлөөлсөн газартаа дахиад өөр хороолол барья, цэцэрлэгт хүрээлэнтэй байхаар төлөвлөе, хөрөнгөө хайя гэж байгаа юм. Түүний дараа өөр бүс рүү шилжиж, орон сууцжуулъя. Ингэж л бүсчилсэн байдлаар төлөвлөхгүй бол гэр хороолол байсаар л байна.
-Түрээсийн орон сууцны талаар та цухас дурьдаад өнгөрсөн. Түрээсээ өгч байгаад, түүнийгээ урьдчилгаанд тооцуулбал бага, дунд орлоготой иргэдийг орон сууцаар хангах нэг арга байж болно гэсэн. Энэ хөтөлбөрийг илүү хөгжүүлэх, олон хүнийг хамруулахад чиглэсэн төсөл, хөтөлбөр боловсруулж байна уу?
-Би түрүүнд Улаанбаатар хотод 970 түрээсийн орон сууц барьж байгаа талаар ярьсан. 55 тэрбум төгрөгийг Хөгжлийн банкнаас гаргаж, түрээсийн орон сууц бариулах шийдвэрийг Засгийн газраас гаргасан. Энэ дагуу холбогдох газрууд нь ажлаа хийж байгаа. Түрээсэлж байгаад орон сууцаа өмчлөх хувилбарыг бид дэмжиж байгаа юм. Гэхдээ түрээсэлж байгаасаа илүү хуримтлалыг төлөх ёстой биз дээ. Үүнийг иргэд зөв ойлгох ёстой. Тэгэхгүй өөрийнхөө барилгын элэгдэлд төлж байгаа түрээсийн зардалд гарсан мөнгийг буцаагаад урьдчилгаа болгоно гэж болохгүй. 500 мянгаар байр түрээслэхдээ сардаа 200 мянгыг илүү төлөөд явбал хуримтал бий болгох бололцоотой юм уу гэж харж байгаа. Гэхдээ энэ асуудлуудыг Үндэсний хөтөлбөрт суулгана. Түрээсэлж байгаад өмчлөлд шилжүүлэх асуудлыг ч шийднэ. Гэхдээ түрээсийн орон сууцны санг улсын хэмжээнд байгуулмаар байгаа юм. Тэгж байж асуудлыг цогцоор нь шийднэ.